Strategi for tilsyn og ulovlighetsoppfølging, 2026-2028

1.1 Kort om strategien

Askøy kommune har plikt til å føre tilsyn i byggesaker for å påse at tiltak gjennomføres i samsvar med tillatelser og bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven, jf. § 25-1, og til å forfølge allerede utførte ulovligheter og andre overtredelser av lovverket, jf. § 32-1.

Kommunen skal utarbeide en strategi for tilsynsarbeid i samsvar med byggesaksforskriften (SAK10) § 15-1. Strategien skal beskrive hvordan kommunen planlegger, prioriterer og gjennomfører tilsyn, herunder organisering, ressursbruk og oppfølging. Askøy kommune sin strategi for tilsyn og oppfølging av ulovligheter er utarbeidet i samsvar med de innholdskravene som følger av bestemmelsen.

Selv om det ikke er et lovpålagt krav å utarbeide en strategi for oppfølging av ulovligheter, har Askøy kommune valgt å inkludere dette området i samme dokument. Hensikten er å sikre at arbeidet med både tilsyn og ulovlighetsoppfølging skal planlegges, gjennomføres og følges opp på en enhetlig og forutsigbar måte gjennom én samlet strategi.

Strategien gir en overordnet ramme for kommunens arbeid på området, og skal bidra til tydelighet, likebehandling og effektivitet i oppfølgingen av plan- og bygningslovens bestemmelser.

1.2 Lovgrunnlag

Kommunens tilsynsvirksomhet og oppfølging av ulovligheter er lovpålagte oppgaver, hjemlet i plan- og bygningsloven kapittel 25 og 32. Gjennom dette arbeidet skal kommunen påse at tiltak gjennomføres i samsvar med tillatelser og gjeldende regelverk, herunder plan- og bygningsloven, byggesaksforskriften (SAK10) og byggteknisk forskrift (TEK17). Arbeidet skal også sikre at ansvarlige foretak har nødvendig kompetanse, og at overtredelser av loven blir fulgt opp når de avdekkes.

2.1 Generelt om tilsyn

De viktigste bestemmelsene som omhandler kommunens tilsyn og ulovlighetsoppfølging i plan- og bygningsloven er:

• § 25-1: Kommunen skal føre tilsyn i slikt omfang at den kan avdekke regelbrudd. Det skal føres tilsyn ved allerede gitte pålegg og når kommunen blir oppmerksom på ulovligheter utover bagatellmessige forhold.
• § 25-2: Tilsyn kan føres når som helst i byggesaken og inntil fem år etter at ferdigattest er gitt.
• § 25-4: Kommunen kan føre tilsyn med eksisterende byggverk og arealer. Tilsyn i private hjem krever forhåndsvarsel.
• § 32-1: Kommunen har plikt til å følge opp overtredelser av bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Dersom overtredelsen vurderes som mindre alvorlig, kan kommunen velge å avstå fra å forfølge ulovligheten.

Kommunen skal vurdere hvilke saker og områder som skal prioriteres, og gjennomfører arbeidet med det omfang og den intensitet som vurderes som hensiktsmessig. Dersom det avdekkes forhold som strider mot bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven, kan kommunen gi den ansvarlige for overtredelsen (for eksempel grunneier eller ansvarlig utførende) pålegg om retting, opphør av bruk, ilegge tvangsmulkt eller andre sanksjoner for å sikre etterlevelse av regelverket.

Plan- og bygningsloven bygger på et grunnleggende tillitsprinsipp, der det forutsettes at de involverte aktørene, herunder tiltakshaver og ansvarlige foretak, opptrer faglig forsvarlig og i samsvar med regelverket. Tiltakshaver har eksempelvis ansvar for at tiltaket utføres i samsvar med lov og forskrift, jf. plan- og bygningsloven § 23-1. Ansvarlige foretak skal videre oppfylle krav til kvalifikasjoner og pålitelighet, jf. § 23-3, og ansvarlig prosjekterende og ansvarlig utførende skal sørge for at tiltaket prosjekteres og utføres i tråd med bestemmelser og tillatelser, jf. §§ 23-5 og 23-6.

Kommunen skal legge til grunn at innsendt dokumentasjon i byggesaker er korrekt, og at tiltaket oppfyller de tekniske og rettslige kravene som stilles. Det innebærer at kommunen normalt ikke kontrollerer innholdet i søknaden utover det som er nødvendig for å vurdere grunnlaget for byggetillatelser.

Kontroll av om opplysningene faktisk stemmer, skjer først når kommunen gjennomfører tilsyn. Dette er kommunens verktøy for å sikre at tiltak gjennomføres i samsvar med tillatelser og gjeldende regelverk, og for å etterprøve at de ansvarlige aktørene ivaretar sine plikter. Når kommunen går fra å behandle og vurdere søknader til å kontrollere at kravene i loven følges i praksis, trer den inn i en tilsynsrolle.

Gjennom tilsyn undersøker kommunen fakta, vurderer lovlighet og kvalitet, og kan følge opp eventuelle avvik. Et aktivt og målrettet tilsyn bidrar til at byggverk oppfyller kravene i plan- og bygningslovgivningen og bidrar til å styrke bevisstheten om ansvar og kvalitet i byggesaker. Tilsyn og ulovlighetsoppfølgingen i Askøy kommune er delegert til administrasjonen.

Kommunen kan selv bestemme form og omfang av tilsynet, enten det er vilkårlige tilsyn, tematilsyn eller stikkprøver med tiltak i spesielle områder. Utøvelse av tilsyn er ikke et enkeltvedtak etter forvaltningsloven og krever derfor ikke begrunnelse.

Dersom tilsynet avdekker forhold som gir grunn til å tro at det foreligger straffbare forhold etter plan- og bygningsloven § 32-9 eller annet regelverk, skal kommunen varsle påtalemyndigheten, jf. SAK10 § 16-3. Kommunen vil også kunne varsle øvrige myndigheter, som for eksempel Arbeidstilsynet eller Skatteetaten, dersom tilsynet avdekker ulovlige forhold som kan være relevante for deres ansvarsområder. Varsling kan legge til rette for felles oppfølging eller samordnede tilsyn der det er hensiktsmessig. På tilsvarende måte skal andre som utfører offentlig besiktigelse, snarest melde fra til bygningsmyndighetene dersom de avdekker forhold i strid med plan- og bygningsloven, jf. plan- og bygningsloven § 1-4 tredje ledd.

Det er viktig å skille mellom tilsyn, uavhengig kontroll og ulovlighetsoppfølging. Uavhengig kontroll utføres av foretak med ansvarsrett for å bekrefte at kritiske forhold i et tiltak er ivaretatt, mens ulovlighetsoppfølging blir aktuelt dersom tilsynet avdekker klare brudd på regelverket.

2.2 Formål med tilsyn

Formålet med tilsyn er å sikre at tiltak i kommunen gjennomføres i samsvar med plan- og bygningsloven, forskrifter og gitte tillatelser. Tilsynet skal bidra til at de ansvarlige aktørene ivaretar sine oppgaver i henhold til ansvarsretten, og at krav til kvalitet, sikkerhet og dokumentasjon blir oppfylt.

Tilsyn er et sentralt virkemiddel for å oppnå lovens mål om forsvarlige og trygge byggverk, og har både en kontrollerende og en forebyggende funksjon. Gjennom å avdekke feil og mangler på et tidlig stadium, kan kommunen bidra til å forhindre byggefeil, redusere kostnader og sikre bedre sluttresultater. Når tilsyn avdekker svakheter i rutiner eller kvalitetssikring, gir det foretakene mulighet til å forbedre praksis og dermed styrke egen kompetanse og pålitelighet.

Et aktivt og systematisk tilsynsarbeid har også en viktig samfunnseffekt. Det bidrar til å opprettholde tilliten mellom kommunen og innbyggere, fremme seriøsitet i bransjen og legge til rette for en mer bærekraftig og kvalitetsbevisst byggebransje. Gjennom dialog og oppfølging fungerer tilsynet både som kontroll og som veiledning.

2.3 Forholdet mellom byggesaksbehandling og tilsyn

Byggesaksbehandlingen skal sikre at tiltak som omsøkt oppfyller kravene i plan- og bygningsloven, tilhørende forskrifter eller gjeldende plangrunnlag. Kommunen legger til grunn opplysningene som fremkommer i søknaden, jf. plan- og bygningsloven § 21-4, og saksbehandler vurderer om søknaden er komplett og om nødvendige opplysninger foreligger. Kommunen skal sørge for at saken er tilstrekkelig opplyst før vedtak fattes. Dersom søknaden er mangelfull, kan det kreves supplerende opplysninger som en del av saksbehandlingen.

Tilsyn er kommunens verktøy for å kontrollere at de opplysningene som er gitt i søknaden, og de forutsetningene som ligger til grunn for tillatelsen, er korrekte og faktisk følges i praksis. Når kommunen går fra å vurdere søknaden til å undersøke om gjennomføringen skjer i tråd med regelverket, trer den inn i en tilsynsrolle.

Byggesaksbehandling og tilsyn henger tett sammen, men utfyller hverandre på ulike måter. Saksbehandlingen bygger på tillit til de involverte aktørene og opplysningene som gis, mens tilsynet fungerer som et kontrolltiltak som bekrefter denne tilliten og sikrer at regelverket følges. Erfaringer fra tilsynene gir dessuten kommunen verdifull innsikt som kan bidra til bedre saksbehandling og høyere kvalitet i fremtidige byggeprosjekter.

2.4 Typer tilsyn

Kommunen har stor frihet til å velge fremgangsmåte for gjennomføring av tilsyn, og tilsynet tilpasses hvert enkelt tiltak ut fra behov og omfang. Kommunen kan benytte ulike former for tilsyn, avhengig av hvilke forhold som skal kontrolleres og hvor omfattende tilsynet må være. De mest vanlige typene tilsyn er:

• Revisjonstilsyn: Gjennomgang av foretakets systemer og interne rutiner, samt en kartlegging av foretakets regelverksforståelse, for et ansvarlig foretak som er involvert i en konkret byggesak. Formålet er å vurdere om systemer og rutiner er i samsvar med plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter.
• Dokumenttilsyn: Kontroll av innsendt dokumentasjon i forbindelse med en byggesak, for eksempel prosjekteringsgrunnlag, beregninger, sjekklister, rutiner eller sertifikater. Dokumenttilsyn kan gjennomføres i både prosjekterings-, utførelses- og kontrollfasen.
• Kvalifikasjonstilsyn: Kontroll av at ansvarlig foretak har nødvendig og relevant kompetanse til å utføre oppgaver innenfor det ansvarsområdet foretaket har påtatt seg gjennom erklæring til kommunen. Dette innebærer å kontrollere at utdanning og praksis for ansvarlig søker, prosjekterende eller utførende tilfredsstiller kravene i regelverket.
• Byggeplasstilsyn: Fysisk tilsyn på byggeplass eller i eksisterende bygg for å kontrollere at tiltaket gjennomføres i tråd med gitte tillatelser og plan- og bygningslovens bestemmelser. Byggeplasstilsyn kan være forhåndsvarslet eller uanmeldt, og kan for eksempel gjennomføres i forbindelse med søknad om midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Tilsynet kan også omfatte kontroll av sikringstiltak på byggeplassen i anleggsperioden.
• Eiendomstilsyn: Fysisk tilsyn på eiendom for å avdekke om det er oppført tiltak eller gjennomført aktivitet som krever søknad og tillatelse fra kommunen.

2.5 Hvordan tilsyn kan utøves

Kommunen skal føre tilsyn i et omfang som gjør det mulig å avdekke regelbrudd, jf. plan- og bygningsloven § 25-1 andre ledd. Bygningsmyndighetene står fritt til å velge fremgangsmåte for tilsynet, og tilsynet tilpasses hvert enkelt tiltak ut fra behov, risikovurdering og omfang.

Tilsyn kan gjennomføres både uanmeldt og med forhåndsvarsel, avhengig av hva som er mest hensiktsmessig for den aktuelle saken. Kommunen kan benytte ulike metoder for å innhente informasjon og vurdere om tiltaket oppfyller kravene i regelverket. Vanlige former for gjennomføring er:

• Besiktigelse på byggeplass eller i eksisterende bygg: Fysisk kontroll av utført arbeid og forhold på stedet.
• Stikkprøver av løsninger i prosjekterings- eller utførelsesfasen: Kontroll av utvalgte deler av prosjektet for å sikre kvalitet og etterlevelse av tillatelser.
• Dokumentasjonsgjennomgang: Vurdering av prosjekteringsgrunnlag, sjekklister, rutiner, sertifikater og annen relevant dokumentasjon.
• Samtaler med ansvarlige aktører: Dialog for å verifisere praksis, avklare prosedyrer og kvalitetssikring.
• Gjennomgang av kvalitetssikringsrutiner: Vurdering av hele eller deler av foretakets systemer for å sikre at prosesser og kontrollmekanismer fungerer som forutsatt.

2.6 Når kan tilsyn gjennomføres

Kommunen kan føre tilsyn med tiltak og ansvarlige foretak på alle stadier i byggesaken, samt inntil fem år etter at ferdigattest er gitt, jf. plan- og bygningsloven § 25-2 andre ledd. Formålet med at kommunen kan føre tilsyn inntil fem år etter at ferdigattest er gitt, er å gi rom for oppfølging også etter at byggesaken normalt anses avsluttet, jf. § 21-10. Når ferdigattest utstedes, opphører ansvarsretten for foretakene, og den direkte forbindelsen mellom foretakene og kommunen avsluttes, jf. § 23-3 sjette ledd samt Ot.prp.nr. 45 (2007–2008) s. 329.

For å sikre at kommunen likevel kan reagere dersom det i ettertid oppdages vesentlige forhold som er i strid med plan- og bygningslovgivningen eller den gitte tillatelsen, åpner § 25-2 andre ledd og § 23-3 syvende ledd for at kommunen kan føre tilsyn og gi pålegg om retting eller utbedring i inntil fem år etter at ferdigattest er gitt. Pålegg må gis innen femårsfristen, men selve utbedringen kan finne sted senere.

Begrensningen på fem år har i hovedsak betydning for tilsyn rettet mot de ansvarlige foretakene. Etter at femårsperioden er utløpt, kan tilsyn fortsatt gjennomføres i eksisterende byggverk og arealer uavhengig av alder, jf. § 25-4, men kun der det foreligger mistanke om bruk eller forhold som kan medføre fare eller vesentlig ulempe for personer, eiendom eller miljø, eller der kommunen skal vurdere pålegg etter §§ 31-6, 31-7 og 31-12.

En ferdigattest kan trekkes tilbake etter forvaltningsloven § 35 dersom den for eksempel er gitt på uriktig grunnlag. En slik omgjøring av vedtak vil også påvirke fristen for når tilsyn kan gjennomføres, ettersom femårsperioden regnes fra gyldig ferdigattest.

3.1 Bekymringsmelding

Dersom det er mistanke om at et tiltak er i strid med plan- og bygningsloven, kan dette meldes til kommunen. Bekymringsmeldinger kan sendes via Askøy kommunes nettside. Før man sender en melding, anbefales det å ta kontakt med den som utfører tiltaket for å avklare om tiltaket er unntatt søknadsplikt eller om naboen allerede har fått nødvendig tillatelse til å utføre tiltaket. Mange saker kan løses direkte uten at kommunen må involveres.

Dersom man er usikker på om tiltaket krever søknad, finnes det veivisere på dibk.no som kan være til hjelp:

• Garasje, bod eller anneks: Bygg uten å søke – Direktoratet for byggkvalitet
• Tilbygg, terrasse eller veranda: Bygg uten å søke – Direktoratet for byggkvalitet
• Bruksendring: Veiviser for bruksendring – Direktoratet for byggkvalitet

3.2 Behandling av bekymringsmelding

Når en bekymringsmelding mottas, fordeles meldingen til byggesak og blir gjenstand for mottakskontroll. I mottakskontrollen vil meldingen bli gjennomgått, og den påføres en prioritet fra 1 til 4 basert på tiltakets alvorlighetsgrad. Det sendes deretter et foreløpig svarbrev til melderen innen 7 virkedager, hvor meldingens prioritet fremkommer, samt informasjon om forventet saksbehandling og fremdrift.

Kommunen har adgang til å ikke følge opp forhold som vurderes som bagatellmessige, jf. plan- og bygningsloven §§ 25-1 andre ledd og 32-1 andre ledd. Dersom kommunen gjennom mottakskontroll beslutter at det ikke foreligger en ulovlighet, eller beslutter at saken gjelder mindre forhold som kommunen ikke følger opp, vil både den som har sendt bekymringsmeldingen og hjemmelshaver på den innmeldte eiendommen få brev om dette.

Det vises til strategiens punkt 3.3 for en nærmere beskrivelse av de ulike prioriteringsnivåene, samt hvilke saker som ikke vil bli fulgt opp.

3.3 Prioritering av ulovligheter

Askøy kommune har som mål å sikre en effektiv og målrettet oppfølging av ulovlige forhold i byggesaker. For å oppnå dette er det etablert en detaljert prioriteringsliste som gjør det mulig å differensiere saker etter alvorlighetsgrad.

Kommunen deler ulovligheter etter prioritet 1 til 4, der prioritet 1 er høyeste prioritet som krever rask oppfølging mens prioritet 4 har lavest prioritet. Prioriteringslisten gir kommunen handlingsrom til å velge hvilke saker som skal prioriteres innenfor hvert nivå, med tanke på både forebygging, ressursbruk og effektiv saksbehandling. De mest kritiske forholdene får rask oppfølging, mens mindre alvorlige saker håndteres på en forsvarlig måte innenfor tilgjengelige ressurser.

Tabellen under viser prioriteringslisten, tilleggsinformasjon og eksempler på saker innen hver kategori. Eksemplene er ikke uttømmende.

Kommunen har adgang til å ikke følge opp forhold som vurderes som bagatellmessige, jf. plan- og bygningsloven § 32-1 andre ledd.

I tillegg finnes det enkelte typer saker som ikke vil bli fulgt opp av kommunen. Dette gjelder forhold som faller utenfor kommunens tilsynsansvar, eller der tiltakets omfang og betydning vurderes som ubetydelig. Dette omfatter blant annet:

• forhold som vurderes som privatrettslige forhold, for eksempel meldinger om hekker, trær, gjerder, støy eller lignende.
• tiltak som mangler gode visuelle kvaliteter, men som ikke bryter tekniske krav eller strider med gjeldende plangrunnlag.

3.4 Behandlingstid av meldinger om ulovlighet

Kommunen har som mål å svare på alle bekymringsmeldinger innen 7 virkedager fra mottak, og samtidig påføre saken en prioritet fra 1 til 4 ut fra prioriteringslisten.

For saker med prioritet 1 skal det tilstrebes en raskere responstid.

5.1 Overordnet målsetting

Askøy kommunes visjon er å være «tett på utviklingen, tett på menneskene». For kommunen som bygningsmyndighet betyr visjonen blant annet å tilby god veiledning tidlig i byggeprosesser, være synlig i byggesakene ved byggeplasstilsyn, og å fremme god dialog i pågående saker. Med dette ønsker kommunen å bidra til å øke forståelsen for regelverket, styrke holdninger i byggebransjen, sikre at tiltak gjennomføres i samsvar med plan- og bygningsloven og tilhørende forskrifter, samt forebygge ulovligheter. En slik praksis fremmer forutsigbarhet, effektivitet og tillit, samtidig som den styrker kvaliteten på byggetiltak i kommunen og skaper trygghet for innbyggerne.

5.2 Målsetting for tilsyn

Kommunen skal ha en forutsigbar og transparent oppfølging av ulovlige tiltak som ivaretar innbyggernes rettssikkerhet. Ressursene skal brukes der de gir størst effekt, gjennom risikobasert og effektiv oppfølging.

For perioden 2026–2028 er det fastsatt følgende mål for tilsynsarbeidet:

• Oppdatere rutiner og arbeidsprosesser internt på avdelingen for å styrke kompetanse innen tilsyn og ulovlighetsoppfølging, samt sikre høy kvalitet og likebehandling i tilsynsarbeidet.
• Utføre minimum 8 tilsyn med lovlighet av etablerte hybler og leiligheter i eksisterende bygg.
• Utføre minimum 10 byggeplasstilsyn.
• Utføre tilsyn med 30 % av mottatte meldinger om frittliggende bygninger eller tilbygg som er unntatt søknadsplikt.

Gjennom dette arbeidet sikrer kommunen effektivt og målrettet tilsyn, opprettholder kvaliteten på byggetiltak, og gir innbyggerne trygghet ved at tilsyn utføres konsekvent og rettferdig.

5.3 Målsetting for oppfølging av ulovligheter

Askøy kommune har i 2025 et betydelig antall pågående ulovlighetssaker, og det meldes stadig inn nye bekymringsmeldinger. Per 31. oktober har vi mottatt 63 bekymringsmeldinger. Per november er det avsluttet 128 saker, og det vil være et sentralt mål å få avsluttet enda flere pågående saker fremover.

Utover dette skal kommunen ha en forutsigbar og transparent oppfølging av ulovlige tiltak som ivaretar innbyggernes rettssikkerhet, på samme måte som for tilsynsvirksomheten. Ressursene skal brukes der de gir størst effekt, gjennom risikobasert og effektiv oppfølging.

For perioden 2026–2028 er det fastsatt følgende mål for ulovlighetsoppfølgingen:

• Redusere restansen i aktive og pågående ulovlighetssaker.
• Besvare alle innkomne bekymringsmeldinger, og gi et foreløpig svar innen 7 virkedager, herunder utvikle og benytte mottakskontroll.
• Styrke intern kompetanse, samt utarbeide rutiner og maler for å sikre høy kvalitet i oppfølging av ulovlige tiltak.

Gjennom målrettet oppfølging skal kommunen sikre at flere ulovlige forhold bringes i samsvar med regelverket, redusere antall ulovlige tiltak, og styrke tilliten til kommunen som en pålitelig og kompetent myndighet i oppfølging av ulovligheter.

10.1 Rapportering i saksbehandling

Etter gjennomført tilsyn skal Askøy kommune utarbeide en tilsynsrapport i samsvar med SAK10 § 15-2. Rapporten skal gi en tydelig og helhetlig fremstilling av tilsynet, og dokumentere både observasjoner og vurderinger gjort underveis.

Tilsynsrapporten sendes til tiltakshaver, ansvarlig søker og øvrige berørte foretak. Kopi av rapporten skal også oversendes til Direktoratet for byggkvalitet dersom tilsynet avdekker forhold som kan få betydning for et foretaks sentrale godkjenning.

10.2 Rapportering til Direktoratet for byggkvalitet

Kommunen skal rapportere til Direktoratet for byggkvalitet ved utløpet av toårsperioden som gjelder for de nasjonale, prioriterte tilsynsområdene, jf. SAK10 § 15-3. Rapporten skal gi en samlet oversikt over kommunens tilsynsvirksomhet, inkludert resultater, avdekkede forhold og kommunens vurderinger fra de gjennomførte tilsynene. I perioden 2026–2028 er det ikke fastsatt prioriterte tilsynsområder fra Direktoratet for byggkvalitet.

I tillegg skal kommunen rapportere alle vedtak om advarsel eller tilbaketrekking av ansvarsrett, jf. plan- og bygningsloven § 23-3 femte ledd. Dersom tilsyn avdekker forhold hos foretak som kan få betydning for en senere søknad om sentral godkjenning, skal kopi av tilsynsrapporten også oversendes Direktoratet, jf. SAK10 § 15-2.

10.3 Øvrig rapportering og evaluering

Oppsummeringen av kommunens tilsyn og ulovlighetsoppfølging rapporteres årlig gjennom KOSTRA, slik at kommunens arbeid registreres og kan sammenlignes på nasjonalt nivå.

I tillegg skal kommunen gjennomføre en årlig intern evaluering av tilsyns- og ulovlighetsarbeidet for det inneværende året. Evalueringen vurderer hvordan arbeidet følger de konkrete målene som er fastsatt i strategien. Formålet er å gi kommunen tidlig indikasjon på måloppnåelse, slik at nødvendige tiltak kan iverksettes for å nå strategiens mål innen utløpet av perioden.

Evalueringen vil bli lagt frem for Utvalg for teknikk og miljø som en orienteringssak.

10.4 Revidering

Tilsynsstrategien skal revideres og oppdateres hvert 2. år.

Formålet med revideringen er å sikre at strategien alltid er oppdatert og tilpasset kommunens behov, slik at tilsyns- og ulovlighetsarbeidet er av høy kvalitet, gjennomføres på en effektiv måte, og bidrar til en hensiktsmessig og konsekvent oppfølging.